Ипотечный рекорд, который будет установлен в этом году, еще долго не будет побит. Ставкам падать уже почти некуда, зато падает доступность жилья. К такому выводу пришли аналитики агентства Национальные кредитные рейтинги (НКР).
Спасибо Путину за это
К концу 2020 г. выдачи ипотеки достигнут рекордных 4 трлн руб. — это на триллион больше, чем в 2019 г. Рекорд 2018 г. был побит за 10 месяцев: к ноябрю россияне взяли в ипотеку 3,2 трлн руб.
Главный виновник торжества — программа льготной ипотеки по ставке 6,5%, запущенная в апреле (после обращения президента Владимира Путина к нации. — VTimes), пишут аналитики НКР: она обеспечит каждую третью выдачу по итогам 2020 г. и подстегнет спрос в первой половине следующего года. Правительство продлило программу до июля 2021 г., хотя сначала программа была антикризисной и действовала до 1 ноября. Размер программы был увеличен до 1,85 трлн руб. (к началу ноября банки выдали почти 800 млрд руб.). Благодаря льготной программе банки бьют рекорды один за другим — как индивидуальные, так и коллективные: в сентябре и октябре все вместе они впервые выдавали более 0,5 трлн руб. — 504 млрд и 550 млрд руб. соответственно.
Из-за продления программы доля льготных кредитов в октябре снизилась на 9 п.п. и составила 27% выдач. Заемщикам не надо было спешить успеть оформить ипотеку до истечения срока действия программы.
Ипотечный бум беспокоит ЦБ: регулятор опасается перегрева рынка жилья. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина призывает своевременно завершить льготную программу. Но вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал добиваться продления госпрограммы.
Льготная ипотека обнулила выгоды от снижения ставок по собственным программам банков, отмечают аналитики НКР: в выигрыше остались заемщики, оформившие льготный кредит в первые 3–4 месяца действия госпрограммы. В рамках собственных программ банков ипотечники не получили значимой выгоды от снижения ставок, а из-за роста цен на жилье многие были вынуждены увеличивать размеры запрашиваемого кредита.
Другими важными факторами роста ипотечных рекордов аналитики Дом.РФ называют реализацию отложенного спроса на фоне исторически низких ставок по кредитам и рефинансирование имеющихся кредитов (в октябре их доля в выдачах составила 13%).
Кредит растет, а квартира — нет
Средняя сумма кредита за 8 месяцев подскочила на 11% (по сравнению с тем же периодом 2019 г.) до 2,45 млн руб., но жилищные условия от этого почти не улучшились, следует из обзора: площадь жилья, которое можно приобрести на среднюю сумму кредита, увеличилась всего на 2%, или на 0,7 кв. м. Причина — опережающий рост цен, считают аналитики НКР. За 9 месяцев 2020 г. стоимость новостроек увеличилась на 10,5%, половину роста обеспечила льготная госпрограмма, отмечали аналитики Дом.РФ.
Причин роста цен на жилье несколько, отмечается в обзоре НКР:
- Сужение предложения. В январе — августе 2020 г. ввод жилья снизился на 6% (год к году): сначала из-за пандемии, а затем застройщики не успели адаптироваться к усилившемуся росту спроса.
- Изменение стратегии части инвесторов: недвижимость традиционно выступает одним из способов сохранения рублевых накоплений в период сильной волатильности на финансовых рынках.
- Снижение ключевой ставки ЦБ тоже могло стать одной из причин роста спроса на жилье — в недвижимость могла перетечь часть накоплений на депозитах граждан, не желавших продлевать вклады по исторически низким процентным ставкам. Это касается как рублевых, так и валютных вкладов, причем именно последние могли подстегнуть спрос на недвижимость сильнее: ставки по вкладам в долларах устойчиво снижались последние два года, и на данный момент на рынке можно найти лишь единичные предложения разместить деньги под более 1%.
Ставки достигли дна
В этом году ипотечные ставки достигли исторически низких значений на фоне снижения ключевой ставки ЦБ с 6 до 4,25% годовых: средневзвешенная ставка с 1 октября прошлого года упала более чем на 2,5 п.п. и на 1 сентября составила 7,16% годовых. Но в сентябре ставка выросла на 0,16 п.п., а разница между средней ипотечной ставкой и ключевой на 1 октября составила 3,07 п.п. против 2,68 п.п. годом ранее.
Причина роста ставок — тоже в перекосах, вызванных льготной ипотекой. Новостройки стали сильно дороже квартир на вторичном рынке: разница в стоимости квадратного метра составила 19,1%, говорилось в отчете ЦБ. Это, а также потолок цен на жилье, попадающее под госпрограмму (12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и их областях и 6 млн в других регионах), привели к росту доли сделок на вторичном рынке до 48%. Она сохранится на текущем уровне, что будет оказывать повышательное давление на среднюю ставку, полагают аналитики НКР.
Несмотря на то что у ЦБ есть пространство для снижения ключевой ставки, снижение ставок ипотеки в среднесрочной перспективе не превысит 0,3–0,5 п. п. Средняя ставка новых кредитов в первом полугодии 2021 г. может обновить минимум на уровне 6,8–7%, а без учета льготной ипотеки — 7,4–7,5% при сохранения мягкой монетарной политики. Опустить ставки ниже банкам не позволит необходимость поддерживать доходность вкладов — ключевого источника фондирования ипотеки, заключают авторы обзора.
Очевидно, что если госпрограмма завершится в срок, то средняя ставка выдачи ипотеки сразу же вырастет, говорит представитель ВТБ. Вслед за снижением ключевой ставки банки уже уменьшили свои ставки ипотеки, однако еще возможны снижения в рамках отдельных программ банков. Продление программы сохранит высокий спрос на ипотеку и спровоцирует избыток предложений со стороны банков, а уже это, в свою очередь, может вызвать пересмотр ставок на рынке, полагает управляющий директор розничных кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Спиваков.
Что дальше?
Следующему году побить рекорд 2020 г. будет уже сложно — выдачи по итогам 2021 г. составят 3,6–3,7 трлн руб., прогнозируют в НКР.
Причин несколько:
- Досрочное удовлетворение части спроса следующего года уже в 2020 г. На фоне беспрецедентно низких ставок, обесценения рубля, а также в ожидании дальнейшего роста цен многие заемщики не будут откладывать покупку квартиры.
- Постепенное исчерпание пула наиболее качественных заемщиков, который трудно будет восполнить с учетом того, что в 2021 г. не ожидается высоких темпов восстановления доходов населения. Неплатежи по ипотеке остаются низкими, но уже заметно растут. Доля просроченной свыше 90 дней задолженности по ипотеке за 9 месяцев увеличилась с 1,4 до 1,6% — несмотря на кредитные каникулы и быстрый рост портфеля.
- Позитивный эффект низких ставок сойдет на нет: дальнейшего заметного снижения не ожидается, а значит, не будет и связанного с ним прироста платежеспособного спроса. Стабилизация ставок также не позволит компенсировать потери потенциальных заемщиков от роста цен на жилье.
У ВТБ прогноз выдач ипотеки всего рынка за 2020 г. скромнее — 3,6 трлн руб. (что, впрочем, тоже рекорд). Во многом такой результат обусловлен действием программы льготной ипотеки, а также бумом рефинансирования с учетом низких ставок, говорит представитель госбанка. Насколько эти факторы будут определять рынок в следующем году, говорить преждевременно: действие льготной госпрограммы ограниченно, есть свой предел и у рефинансирования.
Рынок имеет потенциал к концу года перевалить за 3,5 трлн руб., говорит директор по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко. По его словам, рекорд этого года устоит и в следующем.
Предпосылок для формирования пузыря на рынке ипотеки ни банкиры, ни аналитики не видят. Ипотека для банков — наименее рискованный сегмент, доля просрочки в котором на начало октября составила 1,6%. Как говорилось в отчете ЦБ, сейчас в России больше половины ипотечных заемщиков имеют относительно высокий доход (среднемесячный душевой доход — более 45 000 руб.). Основными факторами стабильного развития российского рынка сегодня являются приемлемый уровень долговой нагрузки населения, отсутствие ипотеки по «плавающей» ставке, а также кредитов без первоначального взноса и подтверждения дохода, говорит представитель ВТБ. Пузырь — это ситуация, когда люди не могут обслуживать свой кредит (доходы падают, а выплаты растут), говорит Спиваков, но выплаты падают, а доходы снижаются уже более пяти лет. А поскольку выплаты падают быстрее, чем доходы, риски для образования ипотечного пузыря незначительны. Кроме того, отмечает банкир, нет и избытка предложения на рынке, в такой ситуации дефицита непонятно, почему цены на рынке недвижимости могут рухнуть в первом полугодии 2021 г.
Препятствием для дальнейшего роста ипотечных портфелей банков могло бы выступить только удовлетворение спроса со стороны населения, но до этого еще очень далеко: доля ипотеки в ВВП составляет у нас порядка 7–8% — в несколько раз меньше, чем в развитых экономиках.
