Минимальные ставки ипотеки, вероятно, остались в прошлом. В феврале средняя ставка выданных за месяц кредитов выросла на символические 3 базисных пункта до 7,26% годовых, отчитался во вторник Центробанк. В дальнейшем она только продолжит расти.
Выдачи ипотеки при этом остаются высокими. По данным ЦБ, в феврале банки выдали 145 000 ипотечных кредитов на 403 млрд руб. Это более чем в полтора раза выше по количеству и сумме кредитов, чем в январе, хотя и немного меньше, чем в декабре прошлого года, когда банки выдали ипотеки на рекордные 560 млрд руб.
Ипотечный портфель банков к 1 марта приблизился к 9,6 трлн руб.
Как действуют банки
По данным маркетингового агентства Marcs, в январе — феврале банки продолжали снижать ставки (хотя некоторые завершили предновогодние акции), а вот в марте отдельные игроки стали точечно повышать стоимость ипотеки.
Банк «Дом.РФ», например, 10 марта повысил ставки ипотеки при покупке жилья на первичном рынке на 0,2–0,6 процентного пункта (п.п.) в зависимости от первоначального взноса, на вторичном рынке повысил ставку на 0,2 п.п. при взносе в 20–30%, но снизил на 0,2–0,4 п.п. при взносе от 30%. Ставки рефинансирования в банке для новых клиентов выросли на 0,3–0,9 п.п. в зависимости от взноса. В то же время банк увеличил скидку для действующих зарплатных клиентов с 0,4 до 0,6 п.п.
ВТБ 9 марта повысил ставку по программе «Больше метров — ниже ставка» на 0,3 п.п. до 7,9%, снизив при этом минимальную площадь квартир в программе со 100 до 65 кв. м.
Россельхозбанк (РСХБ) пересмотрел стоимость ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса и суммы кредита. Он повысил ставки на первичном рынке на 0,25 п.п. при взносе до 50% (если взнос менее 20% и сумма кредита менее 3 млн руб. либо взнос равен 20–50%, а сумма кредита менее 7 млн руб.), на вторичном рынке — на 0,2 п.п. при взносе до 20%. Ставки ипотеки при более крупной сумме кредита или большем взносе банк, наоборот, снизил на 0,2–1 п.п. В марте РСХБ также немного повысил ставки по льготным программам: по «ипотеке с господдержкой 2020» — на 0,09 п.п. до 5,99%, по программе семейной ипотеки — на 0,1 п.п. до 4,7%.
Позднее, 19 марта, ЦБ повысил ключевую ставку на 0,25 п.п. до 4,5%. Опрошенные VTimes крупные ипотечные банки, впрочем, пока не собираются повышать ипотечные ставки, но пообещали следить за изменением ключевой ставки и тенденциями на рынке. О возможном повышении ставок пока сообщил только «МТС банк». В начале апреля он планирует пересмотреть ставки по ипотечным продуктам в сторону повышения, сообщил его представитель, но деталей не раскрыл.
Сбербанк на сегодняшний день не повысил ставки по ипотечным продуктам, но не исключает дальнейшей корректировки ставок, сообщил его представитель, не уточнив, в какую сторону могут измениться ставки. Президент Сбербанка Герман Греф на пресс-конференции сразу после повышения ключевой ставки допускал «небольшую корректировку вверх» ставок по кредитам, но подчеркнул, что банку еще предстоит изучить ситуацию.
5 апреля пересмотреть ставки ипотеки также собирается банк «Зенит», сообщил его представитель.
Почему ипотека может подорожать
В отличие от банкиров аналитики более прямолинейны. Роста ставок ждут сразу несколько рейтинговых агентств.
В условиях перехода регулятора к нейтральной денежно-кредитной политике из-за роста инфляционных рисков потенциал для снижения ипотечных ставок исчерпан, говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По прогнозу «Эксперт РА» на 2021 г., в первом полугодии, пока действует льготная ипотечная госпрограмма под 6,5%, средневзвешенная ставка будет варьироваться в диапазоне 7–7,5%. Если же госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля, как пока и планируется, или будет существенно сокращена, то в втором полугодии можно ожидать дальнейшего роста средней ставки — до 7,5–8%, считает Щурихина.
Потенциал снижения стоимости ипотеки ограничен — банки вряд ли будут жертвовать маржинальностью, согласен и старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
После завершения программы господдержки средняя ставка по ипотеке, скорее всего, стабилизируется в диапазоне 7,5–8%, считает и директор группы «Финансовые институты» S&P Global Ratings Сергей Вороненко. Не у всех участников рынка движение по ставкам будет напрямую коррелировать с действиями регулятора, говорит он. Прежде всего, на средние ипотечные ставки по рынку по-прежнему существенное влияние оказывает программа льготной ипотеки, напоминает он. К тому же процесс предоставления ипотечного кредита — небыстрый и может в отдельных случаях растягиваться на месяц и дольше, указывает Вороненко. При этом для заемщика будут действовать предодобренные условия, а значит, что даже если ставки по новым выдачам будут корректироваться с конца марта — начала апреля, то в сформированных портфелях за эти месяцы будут доминировать кредиты, одобренные еще в начале года по ставкам января — февраля.
На ставки ипотеки может также влиять стоимость фондирования, продолжает Вороненко, но существенного ее роста он пока не ждет — только коррекции в пределах 0,25–0,5 п.п. Он также не исключает расширения продуктовой линейки за счет ипотеки с плавающей ставкой — такие дискуссии уже активно ведутся. Но все эти допущения работают при базовых сценариях, исключающих потенциальное влияние внешних шоков, подчеркивает он.
По прогнозам агентства НКР, средние ставки кредитования во всех сегментах прибавят 0,75–1 п. п. до конца года. Рост процентных ставок и цен на жилье, досрочная реализация части спроса в прошлом году и ожидаемая отмена льготной ипотеки в крупных регионах приведут к торможению ипотечного кредитования, говорится в исследовании агентства. По итогам года банки могут выдать ипотеки на 3,7–3,8 млн руб., а совокупный ипотечный портфель вырастет на 14–16% (против 21% в прошлом году).
Прогноз S& P — 3,5–3,8 трлн руб. выдач. Тем не менее ипотечное кредитование останется наиболее быстрорастущим сегментом в банковской рознице, ожидают аналитики и НКР, и S&P.
