Согласно их оценкам, к началу декабря спрос на квартиры в новостройках упал на 30-70% по сравнению с цифрами полугодовой давности (на вторичном рынке падение не превысило 20%), две трети от ныне строящего жилья стоят нераспроданным (общей площадью более 76 млн кв. м), а разрыв между ценами на первичном и на вторичном рынке достиг 55-57%.
Эти новости не могут не тревожить, так как российский рынок жилой недвижимости за 20 лет пережил настоящую революцию, увеличив свою стоимость в рублевом эквиваленте более чем в девять раз. Для покупки миллионов квартир граждане заняли в банках около 20 трлн рублей, и массовые дефолты по этим обязательствам считаются многими экспертами причиной возможного краха всей банковской системы — в относительно скором будущем.
Насколько обоснованны подобные страхи?
Конечно, они не беспочвенны: на такую высоту российский рынок не поднимался никогда. Сегодня цены в городах-миллионниках превысили 100 тыс. рублей за квадратный метр, а в Москве в среднем находятся на уровне 270 тыс. рублей за квадратный метр. Если пересчитывать через нынешний курс доллара, это в 2-3 раза дешевле, чем цены в европейских столицах (например, Берлине или Амстердаме, где средние доходы жителей приблизительно во столько же превышают московские), и в целом совпадают с пекинскими, где доходы вполне сопоставимы с доходами в российских столицах.
Поэтому я не уверен, что даже при наличии явных рыночных диспропорций можно вести речь о предпосылках для разрушительного кризиса.
Падение цен на недвижимость в рыночных экономиках как сопровождает многие кризисы, так и является причиной некоторых из них. При этом, если посмотреть на самые разрушительные катаклизмы подобного рода (например, на ипотечный кризис 2007–2010 годов в США), окажется, что цены снижаются от максимумов не более чем на 20% и отыгрывают это снижение за 4 года — 6 лет. В России ситуация мало чем отличается: резкие спады не превышали 30% в рублевом эквивалента и продолжались 3-4 года — и ни один кризис в сфере недвижимости в РФ не стал триггером более масштабных потрясений, а все они сами стали следствием последних.
Каким видится наиболее вероятное развитие событий?
Да, избыток предложения несомненно потянет цены вниз — но на этом пути возникнут два препятствия.
С одной стороны, я не уверен, что граждане, купившие так называемые «инвестиционные» квартиры, начнут их немедленно сбрасывать по любой цене — скорее они будут убеждать себя в том, что стоит попросту подождать, а не фиксировать убытки.
С другой стороны, строительные компании также не будут устраивать массовых распродаж, так как они вряд ли спасут тех девелоперов, кто столкнулся с большими сложностями, от банкротства: чтобы быстро выручить средства, достаточные для погашения банковских кредитов, нужно распродать десятки миллионов квадратных метров ниже себестоимости, что также означает уход из бизнеса. Поэтому многие строители решат либо продать компании за бесценок, либо заявить о несостоятельности, и нераспроданные массивы недвижимости перейдут их новым владельцам за куда меньшую цену и будут придержаны в ожидании восстановления рынка. В убытке окажутся лишь банки, а строительство на время резко замрет — если только власти не инициируют огромные стройки на оккупированных украинских территориях.
Снижение цен ограничится в 2025 году 10-12% — и то скорее это будут афишируемые цены, реальные сделки по которым будут весьма немногочисленными по сравнению с продажами прошлых лет. Падение цен на вторичном рынке окажется, вероятно, сугубо символическим: не превысит 5%, но тут сделок будет существенно больше.
Ситуацию, как ни странно, может выправить наблюдаемая ныне инфляция: увеличивая цену ходовых товаров на 12-15% в год, она не более чем за два года выведет снизившуюся стоиоть квартир на их прежний уровень, позволяя новым собственникам строительных компаний получить неплохую прибыль, а инвесторам, на свой страх и риск вложившимся в недвижимость, не потерять капиталы.
Так будет ли кризис на рынке недвижимости?
Когда я слышу, что многие собственники ипотечных квартир начнут их продавать в ситуации, если их рыночная стоимость упадет ниже цены покупки, или откажутся платить по ссудам, если невыплаченная сумма превысит рыночную стоимость жилья, я думаю, что тут не учтены два существенных момента.
С одной стороны, россияне слишком трепетно относятся к жилью, чтобы, купив его, затем распрощаться с ним по расчёту (а не в случае невозможности оплаты кредита, например).
С другой стороны, подавляющее большинство (не менее 2/3) всех квартир, купленных в ипотеку, приобретено на льготных условиях за кредиты под ставку от 6 до 9% годовых. При высокой инфляции выходить из таких ссуд и продавать подешевевшее жильё — нерациональный выбор. У государства, как мы писали недавно, могут возникнуть сложности с субсидированием таких кредитов, но вряд ли заёмщики будут их закрывать. Проблемы коснутся прежде всего застройщиков (им придётся резко снизить ввод жилья), но не банки и не покупателей — и я бы поддержал тех, кто прогнозирует незначительную коррекцию рынка.
Все сказанное выше отчасти подтверждается процессами, которые мы видим в последнее время в Китае. В начале 2020-х годов ситуация была крайне похожа на российскую: в стране пустовало 60 млн квартир (это 15% всех китайских семей); несколько крупнейших девелоперов разорилось, а цены казались запредельными. Между тем коррекция, начавшаяся в 2023 году, привела к снижению средней стоимости жилья менее чем на 6%, а итоги ноября указывают на небольшой рост данного показателя (+0,36%), что дает основание некоторым западным аналитикам предполагать, что в 2025 году кризис может ослабеть, если не завершиться — хотя никакого возобновления «чуда в сфере недвижимости» в этой стране больше никто не ждет, да и сама «мягкая посадка» китайского рынка ожидается одновременно с широкими стимулирующими мерами, на которые в России рассчитывать уже вряд ли приходится.
***
Положение на рынке жилья в России очевидно характеризуется всеми признаками перегрева — но при росте номинальных доходов населения, относительно высокой инфляции и возможности власти стимулировать строительный сектор через распределение подрядов в «новых регионах» (что на самом деле уже происходит здесь и сейчас), я бы не стал излишне драматизировать ситуацию. Основным условием «мягкой посадки» выступает продолжение субсидирования ставки по уже взятым гражданами ипотечным ссудам — если государство не нарушит тут обязательств, никакой катастрофы в ближайшее время не наступит.
